保利物業赴港上市:14%低利潤率的挑戰

從新三板退市不到四個月,保利物業火速轉投港股。

  從新三板退市不到四個月,保利物業火速轉投港股。

  8月7日,保利物業發展(簡稱“保利物業”)向港交所提交上市前文件。如果保利物業IPO成功上市,將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司。 保利物業是老牌物業公司,1996年成立于廣州,迄今已有23年的歷史。2017年在新三板掛牌上市,在今年4月11日從新三板退市。

  招股書顯示,保利物業的最終控股股東為中國保利集團,系屬國務院國資委直屬的大型央企。保利發展控股直接和間接持有保利物業100%股權,而保利集團直接和間接持有保利發展控股共40.74%的股權。

規模進前五,利潤率偏低

規模進前五,利潤率偏低

  保利物業是一家規模較大的未上市物業公司。 根據IPO文件,保利物業2016至2018年總收入25.6億元、32.4億元、42.29億元。 42.29億的營收規模,在行業內處于什么地位?對比已經在港股上市的物業服務企業來看,保利物業的營收僅次于綠城物業和碧桂園服務,即使算上還未上市的行業龍頭萬科物業,保利物業可以進入行業前五名。

但是與港股上市的物業管理公司,保利物業的利潤率偏低。例如,在港股上市的5家龍頭物業股,雅生活服務2018年的銷售毛利率為38.2%,碧桂園服務為37.7%,彩生活為35.5%,中海物業為20.43%,綠城服務為17.9%;而保利物業2018年的毛利率則為20.1%。而2016至2017年毛利率更低,分別為16.7%、17.9%。

  但是與港股上市的物業管理公司,保利物業的利潤率偏低。例如,在港股上市的5家龍頭物業股,雅生活服務2018年的銷售毛利率為38.2%,碧桂園服務為37.7%,彩生活為35.5%,中海物業為20.43%,綠城服務為17.9%;而保利物業2018年的毛利率則為20.1%。而2016至2017年毛利率更低,分別為16.7%、17.9%。

  2016年-2018年,保利物業的凈利率則僅為5.8%、6.9%、7.9%。

  就保利物業的利潤而言,吳蘭玉前幾天表示:“保利物業不簡單追求高的凈利、毛利水平,不追求輸血式,而是講究自身的合理利潤,這樣的含金量會高很多。”

  而管理面積的規模來看,保利物業卻占據優勢。截至2019年4月30日,保利物業業務覆蓋全國100多個城市,管理817項物業(包括549個住宅社區及268個非住宅物業),合同管理面積3.71億平方米,在管面積為1.98億平方米,在港股已上市的13家物業企業中,僅次于彩生活、碧桂園服務和雅生活。

母公司“依賴癥”減弱

母公司“依賴癥”減弱

在管面積中,由母公司保利發展控股提供的物業管理面積占比在逐年遞減。從2016年至2018年,母公司提供的再管面積占比為91.9%、86.1%、57.4%,截止2019年4月份,這一比例持續降低為56.2%。

  在管面積中,由母公司保利發展控股提供的物業管理面積占比在逐年遞減。從2016年至2018年,母公司提供的再管面積占比為91.9%、86.1%、57.4%,截止2019年4月份,這一比例持續降低為56.2%。

  而與之相對應的就是,保利物業來自第三方開發商的在管面積占比在持續增加,從2016年的8.1%,增長至2018年的42.6%,截止2019年4月份,來自第三方的在管面積占比增長為43.8%。

  一般而言,有房企背景的物業管理公司對母公司都有較強依賴性。以鑫苑物業為例,從2016年至2018年,其在管建筑面積的85.5%、80.2%和74.6%來自鑫苑置業集團開發的物業。

  從在管面積數據來看,保利物業正在逐漸減弱對于母公司的“依賴癥”。

  而從管理物業所得收入來看,保利物業仍然在高度依賴母公司。招股書顯示,從2016年至2018年,保利物業管理物業所得收入分別為19億元、24.2億元、29億元;但是,在收入構成中,來自母公司保利發展控股的管理物業收入占比分別為98.7%、95.9%、88.6%,超過8成的收入還是來自于母公司。

  對此,保利物業總經理吳蘭玉近期評論道:“有一個強大的母公司并非壞事,在某種程度上是優勢。背靠母公司的雄厚實力與品牌效應,給保利物業的自身獨立發展帶來巨大支持。保利物業依托母公司,但不完全依賴母公司。”

  不同業務利潤率差距大

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